Droit de la construction

Malfaçons, réception des travaux et responsabilité décennale

La réception est la signature la plus importante d'un chantier. Elle marque le moment où le maître de l'ouvrage accepte les travaux, et à partir duquel certains défauts ne pourront plus être reprochés.

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En droit belge de la construction, la réception a des effets considérables. Elle transfère les risques, fait courir les délais de garantie et, surtout, couvre les défauts visibles qui n'ont pas fait l'objet de réserves. Un maître de l'ouvrage qui signe un procès-verbal de réception sans réserve, alors que des défauts étaient apparents, peut perdre le droit de les invoquer.

Après la réception, le régime dépend de la nature du défaut. Les vices cachés de moindre gravité doivent être dénoncés et poursuivis rapidement. Les vices graves, qui compromettent la solidité ou la stabilité du bâtiment ou d'un élément important, relèvent de la responsabilité décennale de l'entrepreneur et de l'architecte, qui court pendant dix ans à partir de la réception.

Le cabinet intervient notamment pour

Les situations les plus fréquentes

Avant la réception

Liste des défauts, réserves précises, éventuelle retenue sur le solde : c'est le moment où le maître de l'ouvrage a le plus de poids.

Vices apparents

Ce qui se voyait à la réception et n'a pas été réservé est, en principe, couvert par la réception.

Vices cachés véniels

Des défauts qui n'étaient pas décelables, sans gravité structurelle : l'action doit être introduite dans un bref délai.

Responsabilité décennale

Les vices graves affectant la solidité de l'ouvrage engagent l'entrepreneur et l'architecte pendant dix ans.

Faire constater avant de faire réparer

Le réflexe naturel, face à une infiltration ou une fissure, est de faire intervenir une autre entreprise pour réparer. C'est compréhensible, mais si le défaut disparaît avant d'avoir été constaté de manière contradictoire, la preuve disparaît avec lui.

La bonne séquence est la suivante : constater, notifier, laisser à l'entrepreneur la possibilité de réagir, puis, si nécessaire, demander la désignation d'un expert. Les mesures urgentes restent possibles, mais elles doivent être documentées.

Photographies datées et, si l'enjeu le justifie, constat d'huissier.
Mise en demeure écrite décrivant les défauts et fixant un délai raisonnable.
Conservation des pièces : contrat, plans, cahier des charges, factures, procès-verbaux de chantier.
Déclaration à l'assurance concernée lorsque la responsabilité décennale est en jeu.

Entrepreneur, architecte, sous-traitant : qui répond de quoi ?

L'entrepreneur répond de l'exécution, l'architecte de la conception et du contrôle. Lorsqu'un dommage résulte à la fois d'un défaut d'exécution et d'un défaut de surveillance, leur responsabilité peut être engagée ensemble. Le rapport d'expertise est généralement la pièce qui permet de répartir les responsabilités.

Le maître de l'ouvrage n'a en principe pas de contrat avec le sous-traitant. Les recours passent par l'entrepreneur principal, sauf mécanismes particuliers prévus par la loi.

Questions fréquentes

Malfaçons et réception : ce qu'il faut savoir

Vous pouvez refuser la réception si les travaux ne sont pas en état d'être reçus, ou l'accorder avec des réserves écrites et précises. Une réception sans réserve couvre en principe les défauts visibles. Faites relire le procès-verbal avant de le signer.

Pas nécessairement. Si le défaut était caché et qu'il s'agit d'un vice grave, la responsabilité décennale peut s'appliquer. S'il est moins grave, il faut agir rapidement après sa découverte. Une analyse des pièces et du défaut permet de déterminer le régime applicable.

Il faut déclarer la créance dans la faillite, mais les chances de paiement sont souvent limitées. L'assurance de l'entrepreneur, la responsabilité de l'architecte ou d'autres intervenants peuvent offrir d'autres voies.

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