Droit de la construction

Malfaçons : que faire avant et après la réception des travaux ?

Publié le 4 novembre 2026 par Maître Marie-Julie Delaunois

Rénovation d'une maison, construction d'un immeuble, aménagement d'un commerce : quand le chantier se termine, la tentation est forte de signer rapidement la réception pour tourner la page. C'est pourtant l'acte qui a le plus de conséquences juridiques pour le maître de l'ouvrage.

La réception vaut en principe agréation des travaux. Elle couvre les défauts visibles qui n'ont pas été réservés et fait courir les délais de garantie. Avant comme après, quelques réflexes permettent de préserver ses droits.

Avant la réception : réserver par écrit

La visite de réception doit être préparée. Il faut parcourir l'ouvrage avec attention, idéalement avec l'architecte lorsqu'il y en a un, et noter chaque défaut visible avec précision : localisation, nature, photo.

Si les travaux ne sont pas en état d'être reçus, la réception peut être refusée. S'ils le sont malgré des défauts, elle peut être accordée avec des réserves écrites. Une réserve vague, du type « finitions à revoir », protège mal.

Une liste détaillée et datée des défauts, annexée au procès-verbal.
Un délai convenu pour la levée des réserves.
La retenue d'une partie proportionnée du solde, si le contrat le prévoit ou si les défauts le justifient.

Après la réception : identifier le régime du défaut

Un défaut découvert après la réception n'est pas forcément sans recours. Tout dépend de sa nature. Un vice caché de faible gravité doit être dénoncé et faire l'objet d'une action rapidement après sa découverte. Un vice grave, qui menace la solidité ou la stabilité de l'ouvrage ou d'un élément important, relève de la responsabilité décennale de l'entrepreneur et de l'architecte, pendant dix ans à partir de la réception.

Cette distinction est technique et se discute souvent devant un expert. D'où l'importance de documenter le défaut dès son apparition.

Constater avant de réparer

Faire réparer immédiatement par une autre entreprise est le réflexe le plus coûteux, parce qu'il fait disparaître la preuve. Sauf urgence, il faut d'abord faire constater le défaut, notifier l'entrepreneur par écrit et lui laisser un délai raisonnable pour intervenir.

Si l'entrepreneur conteste ou ne réagit pas, une expertise judiciaire peut être demandée. L'expert examine les lieux en présence des parties, détermine les causes du défaut et chiffre les réparations. Son rapport est généralement la pièce centrale du dossier.

Vérifier les assurances

Depuis 2018, certains intervenants de la construction doivent être assurés pour leur responsabilité décennale lorsqu'ils travaillent sur des logements. Demander l'attestation d'assurance avant le début des travaux, puis la conserver, peut faire toute la différence si l'entrepreneur disparaît.

Questions fréquentes

Ce qu'on demande souvent à ce sujet

Une retenue est possible si elle reste proportionnée aux défauts. Retenir l'intégralité du solde pour quelques finitions expose le maître de l'ouvrage à une contestation. La retenue doit être expliquée par écrit.

La partie qui la demande avance généralement les frais. Le juge décide ensuite, à l'issue de la procédure, qui en supporte la charge définitive.

Oui, lorsque le dommage résulte aussi d'un défaut de conception ou de contrôle. Leur part respective de responsabilité est déterminée au regard du rapport d'expertise.

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