Plateau de bureaux vide avec grandes baies vitrées

Baux et immobilier

Bureaux, cabinets et entrepôts : le bail professionnel de droit commun

Beaucoup d'entreprises pensent signer un bail commercial alors qu'elles louent des bureaux. La différence n'est pas théorique : durée, sortie anticipée et renouvellement n'obéissent pas du tout aux mêmes règles.

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Lorsque les locaux ne servent pas à un commerce de détail ou à un artisanat ouvert au public, le bail relève en principe du droit commun du louage. C'est le cas de la plupart des bureaux, des cabinets de professions libérales, des entrepôts ou des locaux de stockage.

Le droit commun laisse une grande liberté aux parties. Il n'impose ni durée minimale de neuf ans, ni droit au renouvellement. Tout ce qui n'est pas écrit dans le contrat sera tranché par des règles générales qui ne correspondent pas toujours à ce que les parties avaient en tête.

Le cabinet intervient notamment pour

Les situations les plus fréquentes

Durée et sortie anticipée

Faculté de résiliation, préavis, indemnité de rupture : à négocier dès le départ, surtout pour une entreprise en croissance.

Aménagements et remise en état

Qui paie les cloisons, le câblage, la climatisation, et qui doit les retirer au départ ?

Charges et services

Clé de répartition, provisions, décomptes annuels, entretien des parties communes.

Garantie bancaire

Montant, durée, conditions d'appel : un document distinct du bail, qui doit lui correspondre.

Les clauses qui créent les litiges

Les désaccords les plus fréquents portent sur des points que personne n'a jugé utile de préciser au moment de signer.

La sous-location d'une partie des locaux à une société liée ou à un partenaire.
La cession du bail en cas de restructuration, de fusion ou de vente de l'entreprise.
L'indexation, son mode de calcul et son point de départ.
L'état des lieux de sortie et le coût de la remise en pristin état.
L'option pour un bail soumis à la TVA, lorsque les parties l'envisagent.

Avant de signer une lettre d'intention

Dans l'immobilier de bureaux, la négociation commence souvent par une offre ou une lettre d'intention. Selon sa rédaction, ce document peut déjà engager les parties sur les points essentiels. Le faire relire à ce stade coûte peu et évite de découvrir, au moment du bail définitif, que l'essentiel est déjà convenu.

Questions fréquentes

Bail de bureaux : ce qu'il faut savoir

En règle générale, les professions libérales ne relèvent pas du régime du bail commercial, faute de commerce de détail. Les parties peuvent toutefois convenir d'appliquer certaines de ses règles par contrat.

Cela dépend entièrement du contrat. À défaut de clause de résiliation anticipée, une sortie avant terme expose le locataire à une indemnité. C'est la première clause à vérifier, et la première à négocier.

Le locataire doit en principe restituer les lieux dans l'état où il les a reçus, sauf usure normale. Ce qui a été autorisé comme aménagement, et ce qui doit être retiré au départ, dépend de ce qui a été convenu par écrit.

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